“我感觉现在再进行短线的房地产买卖已经很不合时宜了，拼死拼活可能也就是一个民间拆借的回报率，一不留神反而很可能‘吃倒账’。但从中长线的角度来说我还是比较看好上海楼市的前景”

“2004年3月，我在徐汇区打浦桥地段的一个新开的高档楼盘买了一套房，200平方米不到，单价13000元/平方米，总价是260万元左右。这套房子我在去年3月因为犹豫没有出手，是我唯一一笔被套了将近两年的投资。”陈静芬(化名)是一名在小圈子内颇有名气的短线炒家。“我做了3年多，获利在900万元左右。”

去年3月以来，上海房价步入深幅调整期。据有关统计显示，上海平均房价从顶峰下跌的平均跌幅一度达到三成。“这套房子是我在今年3~4月间出手的，售价是19000元/平方米。如果去除两年内售房征收5%所得税以及其他的一些资金成本的因素，我净赚大约60万元。”

在这样的调整市道还能大赚一票，这使得周围的亲朋好友都惊诧不已。当然陈静芬只是一个普通的房地产投资者，她也没有点石成金的本领。“最大的奥妙就在于这套房子经过了我的精装修，也算是赚回了一点知识资本吧。”在她的鼓动下在同一时间买入同一房型的一位小兄弟，毛坯房出手也赚了20多万元，正好相当于本金拆借一年左右的回报。

靠精装修赚钱不在乎营业税

“周围许多人在这轮调整中都已经深套其中。所谓的深套，一是买入房产时只交了首付款。每月的还款压力是很大的刚性约束，由于都是中高档楼盘，物业管理费和保安费也要几千元。二是有价无市，挂牌价即使自己能够忍受，但几个月就是无人问津，这时候就显出地段和房型选择的极端重要性了。”

就拿打浦桥的这个楼盘来说，陈静芬精装修花了30多万元，但在对外报价时装修费是报了60万元，但客户没有经过大幅度的讨价还价就接受了。“所以说这个差价主要是装修费里出来的。具体来说，我买的许多高档家具，比如某著名品牌的全套家具，其实买入的价格是三折左右，因为我一直在那里买，与店家彼此已经很好说话了，但我对外当然要报全价。”

经她手装修过的房子每每能够博得客户的赞赏，“我也是不经意间才发现自己身上还藏有这样的能力。一开始我经手交易的也是毛坯房，但后来我总在想：卖出去的房子就像嫁出去的女儿，总应该装扮装扮，否则心里面好像有点空空落落的，也算是给投资加上一点技术含量的保险吧。但请专业设计师的话费用实在太高，而普通的装修对于高档楼盘而言只有百弊而无一利，所以我就开始摸索着学习精装修。”

通过装修提高附加值，陈静芬并不在意做短线的营业税。

“一般来说我从购入房产到装修到寻找买家出手，整个周期在半年到9个月左右，比较‘短平快’，不追求获暴利，这也是从规避风险考虑。同时我是滚动操作，这边一套还在装修，那边就已经又买进了一套。”她有一个小的投资圈子，都是些亲朋好友，“大家一起‘团购’价格总会更低些，而且开发商也很乐意坦诚地告诉我们更多的内部信息，比如地段、房型好坏等，这对于我最后的决策是有利的。”

投资原则：只做中高价楼盘

在三年的投资生涯中，陈静芬买过的房子总价格从100万元到400万元不等，最多的时候手中握有5套房产，“当然资金不够，还是要问我丈夫拆借的，但利息多少是双方都说清楚的。”

陈静芬的投资原则就是购买中高价楼盘，7000~8000元以下的房子不会考虑。“而且房产价格越走高，我就反而考虑越高档的楼盘，因为真正的购买力会向这个层面集中。”她购买的房产主要集中在黄浦区、静安区和卢湾区，“浦东新区从来没有买过，因为我对那个地段一点也不了解，不熟的地段不做。”她获利最丰厚的两套房产是位于老西门中华路的一个楼盘和位于上海电视台对面青海路上的一处楼盘，两三年时间内都涨升了100%以上才出手。

她几乎从不错过那些高档楼盘的房展，每次都实地去仔细考察一些样板房，琢磨这其中蕴含的奥妙，当然同时也会考虑这个楼盘的区位和房型是否值得自己出手。“说到底就是琢磨如何去迎合那些高档房买家的胃口，使他们觉得物有所值。”

短线已不合时宜

陈静芬认为，上海楼市目前的调整空间已经十分有限了，对于一些中心城区而言目前已经是阶段性底部了，“特别是一些高档楼盘，本来供求关系就比较特殊，投资和保值增值的成分比较重，我认为更不太会受到一些宏观经济因素的影响。但也不排除还会有一些新的严厉政策出台，对于房产买卖进一步抑制，比如以前的两年内售房征收5%所得税这样的政策。”

而就在此后几天，“国六条”“十五条”相继出台，“(首付比例提高)，我认为这对于那些依靠银行按揭贷款来炒房的投资者打击会比较大，但对于我们这样靠自有资金运作或民间借贷的人来说基本上不会有什么影响。大气候将越来越不利于我们这个圈子的活跃交易。”

“我感觉现在再进行短线的房地产买卖已经很不合时宜了，拼死拼活可能也就是一个民间拆借的回报率，一不留神反而很可能‘吃倒账’(即亏损的意思)。但从中长线的角度来说我还是比较看好上海楼市的前景。我认为从这个角度来说，买房产其实有点像买股票，也要讲一个市盈率。我们买的是未来收益。别的不说，未来5年上海的工资收入涨幅、特别是中高层人士的工资收入涨幅会是一个怎样的水平？那时候楼市必然也会水涨船高。”

陈静芬计划下一步的投资重点将放在中高档别墅上，“我觉得对中高层人士来说，未来别墅的需求量会不断上升，但目前监管部门对于建造别墅的政策控制却越来越严格，别墅专属用地被严格限制。可以断言，未来的某一个时点会出现显著的供需倒挂，那就是我们获利的时机。”